Immobilien als Investment: Kosten, Chancen und Risiken

Eine vermietete Wohnung verbindet laufende Einnahmen mit einem greifbaren Sachwert, und eine Finanzierung über einen Kredit kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen. Zugleich bindet eine Immobilie viel Kapital, verursacht Kosten schon vor der ersten Miete und verlangt Pflege. Dieser Beitrag zeigt, welche Kaufnebenkosten und laufenden Ausgaben realistisch einzuplanen sind, wie sich Brutto- und Nettomietrendite berechnen, welche Rolle Zinsen und Steuern spielen und welche Alternativen es gibt.

Was eine vermietete Immobilie leisten kann

Der wichtigste Ertragsbaustein ist die Miete. Sie fließt monatlich, lässt sich im Rahmen des Mietrechts an die Entwicklung anpassen und macht die Immobilie zu einer Einkommensquelle, die nicht vom Börsenkurs abhängt. Dazu kommt die Aussicht auf eine Wertsteigerung über lange Zeiträume, vor allem in Lagen mit stabiler Nachfrage. Als Sachwert steht die Wohnung zudem für einen realen Gegenwert, der nicht an einem einzelnen Unternehmen hängt.

Ein weiterer Hebel ist die Finanzierung. Wer nur einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zahlt und den Rest über ein Darlehen finanziert, kann mit vergleichsweise wenig Eigenkapital ein größeres Objekt erwerben. Liegt die Rendite der Immobilie über dem Kreditzins, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Dieser Effekt wirkt allerdings in beide Richtungen, wie der Abschnitt zur Finanzierung zeigt.

Kaufnebenkosten vorab einplanen

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die sofort fällig werden und den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Die drei größten Posten sind:

• Grunderwerbsteuer: Die Bundesländer legen den Satz selbst fest, er liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: Die Gebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und steigen mit dem Kaufpreis, als grobe Orientierung etwa 1 bis 2 %.
• Makler: Kaufen Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision auf sie entfallen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat oder beide Seiten.

Die Maklerregel nach §§ 656c und 656d Bürgerliches Gesetzbuch gilt nicht für Mehrfamilienhäuser. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung reichen die Nebenkosten damit von einem mittleren einstelligen bis zu einem niedrigen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises. Diese Summe muss die Immobilie über die Jahre erst wieder erwirtschaften.

Laufende Kosten, die beim Eigentümer bleiben

Viele Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr oder Gebäudeversicherung lassen sich nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zählen dagegen ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Betriebskostenverordnung) und bleiben beim Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung gehören dazu das Verwalterhonorar und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft.

Hinzu kommen Rücklagen für Reparaturen in der eigenen Wohnung, etwa für Bad, Küche oder Bodenbeläge, und das Risiko des Leerstands. Zwischen zwei Mietverhältnissen können Wochen oder Monate ohne Einnahmen vergehen, in denen Kreditrate und Hausgeld weiterlaufen. Eine realistische Kalkulation setzt dafür einen Puffer an, statt mit lückenloser Vermietung zu rechnen. Wie sich eine monatliche Rücklage über die Jahre entwickelt, lässt sich mit dem Zinseszins-Rechner überschlagen.

Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Die einfachste Kennzahl ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie eignet sich für einen ersten Vergleich, blendet aber Nebenkosten und laufende Ausgaben aus. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Dafür werden von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten und Rücklagen abgezogen, und das Ergebnis wird ins Verhältnis zum Kaufpreis einschließlich Nebenkosten gesetzt. Beide Kennzahlen lassen Finanzierung, Steuern und Wertveränderungen außen vor.

Kaufpreis	300.000 €
Kaufnebenkosten (Annahme 10 %)	30.000 €
Gesamtinvestition	330.000 €
Jahreskaltmiete (1.000 € im Monat)	12.000 €
Bruttomietrendite (12.000 / 300.000)	4,0 %
Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen pro Jahr	2.400 €
Jahresreinertrag	9.600 €
Nettomietrendite (9.600 / 330.000)	rund 2,9 %

Alle Zahlen sind erfundene, runde Annahmen. Der Abstand zwischen 4,0 und rund 2,9 Prozent zeigt, wie stark Nebenkosten und laufende Ausgaben die Rendite schmälern, noch bevor Zinsen und Steuern berücksichtigt sind.

Hebel und Zinsänderungsrisiko

Die Finanzierung verstärkt das Ergebnis. Ein vereinfachtes Gedankenspiel: Erwirtschaftet eine Immobilie vor Finanzierungskosten drei Prozent auf das gesamte eingesetzte Kapital und kostet der Kredit zwei Prozent, fließt die Differenz auf den kreditfinanzierten Teil dem Eigentümer zu, und die Rendite auf das Eigenkapital steigt. Kostet der Kredit dagegen vier Prozent, kehrt sich der Effekt um, und das Eigenkapital muss die Lücke tragen.

Bei Immobiliendarlehen wird der Zins meist für einen festen Zeitraum vereinbart, die Zinsbindung. Endet sie, bevor der Kredit getilgt ist, folgt eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen. Liegen die Marktzinsen zu diesem Zeitpunkt höher, steigt die monatliche Belastung, obwohl sich an Miete und Objekt nichts geändert hat. Unabhängig von der Bindung können Darlehensnehmer einen Kredit mit festem Sollzins nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Bürgerliches Gesetzbuch).

Steuerliche Effekte für Vermieter

Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern, Ausgaben wie Schuldzinsen, Verwaltung, Erhaltungsaufwand und Abschreibungen mindern sie. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Die lineare Abschreibung beträgt bei Wohngebäuden jährlich 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ eine degressive Abschreibung von jährlich 5 Prozent des Restwerts möglich.

Beim Verkauf zählt die Haltedauer. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern; danach bleibt er bei Immobilien im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 Einkommensteuergesetz). Für selbst genutzte Wohnungen gelten Ausnahmen. Bei einem Verkauf innerhalb der Frist erhöhen bereits genutzte Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindern.

Alternativen ohne eigenes Objekt

Wer am Immobilienmarkt teilhaben möchte, ohne selbst zu vermieten, hat mehrere Wege. Offene Immobilienfonds verteilen das Kapital auf viele Objekte; Anteile lassen sich bei der Fondsgesellschaft erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und mit einer Rückgabefrist von zwölf Monaten zurückgeben (§ 255 Kapitalanlagegesetzbuch). Immobilienaktien sind Anteile an Unternehmen, die Immobilien besitzen, entwickeln oder verwalten, und schwanken mit dem Aktienmarkt.

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobiliengesellschaften mit hoher Ausschüttungspflicht. Eine deutsche REIT-Aktiengesellschaft muss mindestens 90 Prozent ihres Jahresüberschusses ausschütten und ist dafür von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Diese Varianten sind in kleineren Beträgen zugänglich, bieten aber keinen direkten Einfluss auf Objekt und Mieter. Wie sich börsengehandelte Bausteine grundsätzlich unterscheiden, erklärt der Beitrag ETFs, Einzelaktien und Anleihen im Vergleich.

Die Rendite einer Immobilie entsteht nach Nebenkosten, Rücklagen und Zinsen, nicht vor ihnen.

Eine vermietete Immobilie kann über viele Jahre stabile Einnahmen und einen soliden Sachwert bieten, besonders wenn Lage, Zustand und Finanzierung zusammenpassen. Ihr Ergebnis hängt aber weniger vom Kaufpreis allein ab als von der vollständigen Rechnung mit Nebenkosten, Rücklagen, Leerstand, Zinsbindung und Steuern. Wer diese Posten vorab ehrlich ansetzt, kann Chancen und Risiken realistisch gegeneinander abwägen.

Häufige Fragen

Welche Kosten lassen sich auf Mieter umlegen?

Umlegbar sind Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung oder Gebäudeversicherung, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung gehören ausdrücklich nicht dazu und bleiben beim Vermieter. Sie fließen deshalb in die Berechnung der Nettomietrendite ein.

Wer zahlt beim Kauf einer Wohnung den Makler?

Kaufen Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gilt seit dem 23. Dezember 2020: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf höchstens die Hälfte auf den Käufer übertragen werden, und erst nachdem der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat. Für Mehrfamilienhäuser gilt diese Regel nicht.

Ist der Gewinn beim Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn bei einer Immobilie im Privatvermögen steuerfrei. Innerhalb dieser Frist gilt er als privates Veräußerungsgeschäft und wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, wobei bereits genutzte Abschreibungen den Gewinn erhöhen. Für selbst genutzte Wohnungen gelten Ausnahmen.

Was unterscheidet einen offenen Immobilienfonds von einer eigenen Wohnung?

Ein offener Immobilienfonds verteilt das Kapital auf viele Objekte und übernimmt Vermietung und Verwaltung. Dafür fallen Fondskosten an, und Anteile lassen sich bei der Fondsgesellschaft erst nach 24 Monaten Mindesthaltefrist und mit zwölf Monaten Rückgabefrist zurückgeben. Einen Hebel über einen eigenen Kredit und direkten Einfluss auf das Objekt gibt es nicht.

Begriffe

Nettomietrendite

Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und Rücklagen im Verhältnis zum Kaufpreis einschließlich Nebenkosten.

Anschlussfinanzierung

Neue Finanzierung der Restschuld eines Immobilienkredits nach dem Ende der vereinbarten Zinsbindung.

Erhaltungsrücklage

Von einer Eigentümergemeinschaft angesparter Betrag für künftige Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum, früher Instandhaltungsrücklage genannt.

Zum Wirtschaftslexikon

Quellen

1. Grunderwerbsteuer, Steuersätze der LänderFinanzämter des Landes Brandenburg
2. § 656c Bürgerliches Gesetzbuch, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide ParteienBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
3. § 1 Betriebskostenverordnung, BetriebskostenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
4. § 7 Einkommensteuergesetz, Absetzung für Abnutzung oder SubstanzverringerungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
5. § 23 Einkommensteuergesetz, Private VeräußerungsgeschäfteBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de

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Bild: Illustration, mit KI erstellt.